澳洲租房如何处理租约和违约问题

合同未到期，提前离开

在澳洲，房东和中介为了避免麻烦，往往会提供“短期保证租房协议（ Assure Shorthol Tenancy ）”。这类合同的主要特征是规定了固定的租期（ Fixe Term ），通常为 1 年、 2 年或者 6 个月甚至更短。这代表如果租客想要在合同到期之前提前结束合约离开，即构成违约，房东可以根据合同要求租客承担违约责任——支付剩余的租金以及合同约定的其他责任。

这点可以说全世界房东的逻辑都相似，为了避免不停找新房客，房东们往往更偏爱定长约、固定租期。所以除非房客们可以说服房东签下短约或不定期合同（显然很难），在面对这个问题的时候，为了减少损失，通常有三种解决办法：

1. 中断条款

在签约前就做好约定是避免事后扯皮的最优解。如果租客在入住前就预料到可能提前离开，建议最好在签约前就提前和房东讨论加入中断条款（ Break Clause ）的可能性。

房客们，尤其是学生房客，很难满足住满一年的条件，很多人都要在暑假提前回国。又有一部分读语言班的学生，只想短租，合同期限也往往超过课程时间。所以这些房客想要在租期到期前结束合约，就需要中断条款（ Break Clause ）的帮助。

所谓中断条款（ Break Clause ），指在固定时期（ fixe term ）内，房东和租客双方都有按照租约规定提早结束租约的权利，这要求租客和房东须提前以书面通知对方来中断租约，如果没有特殊理由，对方不能任意拒绝。

所以，如果在合同中加入了中断条款（ Break Clause ），相当于得到了一把尚方宝剑。只不过这把尚方宝剑是一把双刃剑，在房客得到提前解约权利的同时，房东也同样拥有，对房客来说也存在潜在的不便。

2. 转租和分租条款

如果没有在合同中加入中断条款（ Break Clause ）从源头上阻断风险，那么有没有其他方法可以减少损失呢？答案是转移风险。

通过转租（ Assign ）和分租（ Sublet ）条款，找到新的租客来顶替自己的租约，这时候提前解约的风险就转移到了新租客的身上。这样原房客也就可以放心搬走了。

但是具体的转租协议也是需要提前在合同里约定清楚的，一般租客想要转租，需要提前通知房东（提前多久看合同约定），并且主动找到新承租人来承担剩余的租期，而不能把找新租客的责任推给房东。如果进程符合合同约定，房东也不能无理拒绝转租的要求。

3. 用爱感动房东，放行

如果房客签约时太过马虎，没有在合同中加入中断条款、转租和分租条款，那么想要减少损失地解决这个问题，就只能靠协商说服房东了。听起来很不可思议，但的确会有善良的房东（也可能有人已经想租他的房子了）会答应放行，不过在询问房东的时候，最好以书面方式通信，以留下凭证，以免房东反悔。

租期满，离开

澳洲约满离开的情形和中国的习惯有些不同。

如果合同里写明了：

“如果你打算再租约到期当天离开，你需要提前告知房东”；

“在固定租期（ Fixe Term ）”结束后，这份租约会自动以‘周期性租期’（ Perioic Tenancy ）持续下去。”

那么在租约到期前，房客不能随意搬走，而是需要按照合同约定的时间提前告知房东（例如提前一个月）。

如果租约有规定“周期性租期（ Perioic Tenancy ）”那么如果在合同到期后，房客没有离开，原来的“固定租期（ Fixe Term ）”就自动转化为“周期性租期（ Perioic Tenancy ）”。也即以“周”或“月”为周期缴纳房租以续租，期限没有设上限。

在这种情况下，周期性租期（ Perioic Tenancy ）内的房客想要搬走，也需要按照合同约定提前告知房东，此时房东不能无理由拒绝房客的终止要求。

联合租约

两三个人甚至更多人一起租房在澳洲是非常常见的情况。这种情况和房东签订的合同叫做“联合租约（ Joint Tenancy Agreement ）”。

联合租约（ Joint Tenancy Agreement ）把所有租客绑定视为一体，要求租客一次性地把房子里面所有的房间都承租下来，不以单独房间（一间一间地）各租各的，即使人数不足以住满所有房间。

这种租约简化了合同，避免了划分权利义务的麻烦，但是如果其中一人违反了合同，其他人也会被视为违反合同，将需要承担责任。

因此，每位租客在这个房子里享受着同样的权利，但也承担着一样的义务和责任。这种情况下，其中的某位房客想要提前离开，就必须找到新的租客来代替他的空缺，否则就不能离开，或承担这部分的租金。

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